office@poreskaprijava.rs

Obračun poreza na zakup stana koji plaća fizičko lice koje registruje preduzetničku radnju

Ukoliko fizičko lice osnuje preduzetničku radnju dužan je da vodi poslovne knjige i porez plaća po stopi od 10% na razliku prihoda i rashoda koji su ostvareni u kalendarskoj godini.

Prihod je iznos koji fizičko lice ostvari po osnovu zakupa. Prihod nije isto što i priliv gotovine.
*Za objašnjenje razlike kliknite na česta pitanja: Da li prihod od zakupa isto i što i priliv novca?

Rashod su svi troškovi koje fizičko lice ima u vezi objekta koji izdaje u zakup (porez na imovinu, troškovi održavanja objekta, troškovi za komunalne usluge ukoliko ih snosi zakupodavac i dr.).

PRIMER:

Pretpostavimo da:
– Troškovi održavanja objekta i troškovi komunalnih usluga iznose 30 EUR mesečno;
– Porez na imovinu iznosi 200 EUR godišnje.

Naime, račune za komunalne usluge najčešće plaća zakupac pa smo iz tog razloga pretpostavili da su svi režijski troškovi 30 EUR (u ovaj iznos se ne uključuju računi za režijske troškove koje plaćaju zakupci jer to onda ne može biti trošak zakupodavca).

Ukoliko bi ovo bili jedini prihodi i troškovi, fizičko lice bi u tom slučaju platilo porez u iznosu od:

Red. br. Opis Iznos
1. Prihodi (350 EUR x 12) 4.200
2. Rashodi (red. br. 2a + red. br. 2b) 560
  2a Troškovi održavanja i komunalnih usluga (30 EUR x 12) 360
2b Troškovi poreza na imovinu 200
3. Poreska osnovica (red. br. 1 – red. br. 2) 3.640
4. Porez na godišnjem novou (red. br. 3 x 10%) 364

Trošak nije isto što i odliv gotovine.
*Za objašnjenje razlike kliknite na česta pitanja:  Da li je rashod isto što i odliv novca? 

Trošak „nepokretnosti“

Ukoliko fizičko lice kupi stan koji će da izdaje i plati ili iz sopstvenih sredstava ili iz sredstava radnje, plaćeni iznos ne predstavlja trošak.
Ali ako stan iskaže u poslovnim knjigama, to će umanjiti oporezivu dobiti, odnosno osnovicu na koju se plaća porez.
Na primer, ako stan košta 20.000 EUR, 500 EUR se može priznati kao rashod amortizacije svake godine (2,5% od nabavne vrednosti stana).

Ulaganja u nepokretnost

Određena ulaganja u nepokretnost se smatraju rashodom perioda pa umanjuju oporezivu dobit u godini u kojoj su nastala.
Na primer, zakupodavac izvrši zamenu led rasvete u stanu. Trošak zamene od 50 EUR umanjuje oporezivu dobit za tu godinu. Ali, ukoliko zakupodavac izvrši renoviranje stana i po tom osnovu izvrši ulaganja u iznosu od 5.000 EUR, kao trošak tekuće godine biće priznat iznos od 125 EUR (trošak amortizacija 5.000 EUR x 2,5%). Drugim rečima, po osnovu izvršenog ulaganja u adaptaciju stana, zakupodavac će imati svake godine manju osnovicu za porez.

Računi za ugostiteljske usluge

Kao rashod u poslovnim knjigama preduzetnika može da se evidentira račun za ugostiteljske usluge koji je nastao u svrhu obavljanja delatnosti.
Na primer, fizičko lice – zakupodavac je častio kafu predstavnike agencije za promet nepokretnosti kada je zaključio ugovor o zakupu sa novim zakupcem. Rashod po osnovu ugostiteljskih usluga iznosi 500 dinara  (cca. 4 EUR) i umanjuje osnovicu za porez.
Međutim, za poreske svrhe rashodi reprezentacije su ograničeni na 0,5% ukupnih prihoda na godišnjem nivou. Ukoliko preduzetnik bude „previše čašćavao“, rashod neće imati uticaja na osnovicu za porez.

Obračun poreza na zakup stana

NASTAVAK PRIMERA:

Ukoliko u obračun poreske osnovice uključimo i trošak „nepokretnosti“ (stručni naziv trošak amortizacije nepokretnosti) od 1.250 EUR, trošak zamene led rasvete u stanu od 50 EUR, osnovica poreza i obračunati porez bi bili:

Red. br. Opis Iznos
1. Prihodi (300 EUR x 12) 3.600
2. Rashodi (red. br. 2a do red. br. 2e) 1.114
  2a Troškovi održavanja i komunalnih usluga (30 EUR x 12) 360
2b Troškovi poreza na imovinu 200
2c Troškovi „nepokretnosti“ 500
2d Troškovi ulaganja u nepokretnost 50
2e Trošak reprezentacije 4
3. Poreska osnovica (red. br. 1 – red. br. 2) 2.486
4. Porez na godišnjem novou (red. br. 3 x 10%) 249

Napomena: u primeru smo pretpostavili izuzetno male prihode, ali i rashod ugostiteljskih usluga, pa je iz tog razloga u celini poreski priznat.

Dodatni troškovi:

1. TROŠAK DOPRINOSA PREDUZETNIKA

Ukoliko je fizičko lice osigurano po drugom osnovu (na primer, zaposlen je kod drugog poslodavca), dužan je da plaća doprinos za PIO i u preduzetničkoj radnji, što iznosi mesečno najmanje 7.243 dinara (cca. 61 EUR).

Ukoliko fizičko lice nije osigurano po drugom osnovu (nije nigde zaposlen, nije penzioner i sl.), dužan je da plaća doprinos za PIO, doprinos za zdravstveno i doprinos za nezaposlenost što iznosi mesečno najmanje 10.381 dinar (cca. 88 EUR).

Preduzetnik može da se opredeli za isplatu lične zarade, što ne znači da je u radnom odnosu u preduzetničkoj radnji, već samo opredeljuje način na koji će da plaća porez i doprinose po osnovu svog ličnog primanja. U tom slučaju isplaćena lična zarada bi se smatrala rashodom koji umanjuje osnovicu za obračun poreza, pa je preporuka da se preduzetnik opredeli za isplatu lične zarade.

NASTAVAK PRIMERA

Pretpostavimo da:
– fizičko lice – zakupodavac radi kod drugog poslodavca pa da plaća samo doprinos za PIO u iznosu od 61 EUR mesečno i
– opredelio se za isplatu lične zarade.

Prilikom isplate lične zarade bio bi dužan da plati porez i doprinose u iznosu oko 70 EUR, ali bi mu poreska osnovica za porez na godišnjem nivou bila:

Red. br. Opis Iznos
1. Prihodi (300 EUR x 12) 3.600
2. Rashodi (red. br. 2a do red. br. 2f) 3.994
  2a Troškovi održavanja i komunalnih usluga (30 EUR x 12) 360
2b Troškovi poreza na imovinu 200
2c Troškovi „nepokretnosti“ 500
2d Troškovi ulaganja u nepokretnost 50
2e Trošak reprezentacije 4
f Lična zarada preduzetnika (240 x 12) 2.880
3. Poreska osnovica (red. br. 1 – red. br. 2) (394)
4. Porez na godišnjem novou (red. br. 3 x 10%) 0

ZAKLJUČAK – POREĐENJE SITUACIJE KADA FIZIČKO LICE NIJE REGISTROVALO DELATNOST I KADA JE REGISTROVALO DELATNOST

U našem primeru preduzetnik ne bi plaćao porez na prihode od samostalne delatnosti, ali bi mesečno plaćao doprinos za PIO u iznosu od 61 EUR i porez na ličnu zaradu od 9 EUR.

U poređenju sa alternativom da fizičko lice plaća porez preko PP OPO kada smo utvrdili da bi porez iznosio 53 EUR, ovo bi mogli nazvati i povoljnijim rešenjem jer po osnovu plaćenog doprinosa za PIO, fizičko lice će imati veću penziju, a takođe, ovi prihodi mogu imati uticaja na ostvarivanje prava iz zdravstvenog osiguranja. Po osnovu plaćenog poreza fizičko lice ne ostvaruje dodatna prava (na zdravstveno osiguranje, penzijsko osiguranje i dr.).

Napominjemo da je preduzetnik u ovom primeru utvrdio porez na godišnjem nivou, bio bi dužan da plaća akontacije poreza tokom 2022. godine do 15-og u mesecu u iznosu od 1/12 poreza koji bi utvrdio. Utvrđeni iznos poreza plaća prilikom predaje poreske prijave do 15. aprila. Kada preda poresku prijavu, preduzetnik poredi plaćene akontacije sa utvrđenim iznosom poreza i onda razliku doplati ili ako ima pretplatu koristi je za umanjenje plaćanja akontacija za naredni period.

2. TROŠAK KNJIGOVODSTVENIH USLUGA

Cena knjigovodstvenih usluga varira u zavisnosti od obima poslovanja. Za više informacija MOŽETE NAS KONTAKTIRATI.

Napominjemo da i ukoliko fizičko lice ne registruje delatnost, može imati određene troškove knjigovodstvenih usluga (za podnošenje poreske prijave).

3. RAZLIČITI IZNOS POREZA NA IMOVINU

Ukoliko fizičko lice izdaje u zakup nepokretnost i ne vodi poslovne knjige porez na imovinu plaća po progresivnim stopama (u zavisnosti od tržišne cene nepokretnosti) od 0,4% do 2% na tržišnu cenu stana koja zavisi od prosečnih cena na lokaciji gde se nalazi nepokretnost (a koja je utvrđena odlukom jedinice lokalne samouprave). Osnovica se umanjuje za amortizaciju koja zavisi do starosti zgrade.

Ukoliko fizičko lice izdaje u zakup nepokretnost i vodi poslovne knjige porez na imovinu plaća po stopi od 0,4% na tržišnu cenu stana koja zavisi od prosečnih cena na lokaciji gde se nalazi nepokretnost (a koja je utvrđena odlukom jedinice lokalne samouprave). Osnovica se ne umanjuje za amortizaciju.

Ukoliko ukupan prihod fizičkog lica na godišnjem nivou (bruto prihod – porez, bez obzira na to ko je isplatilac prihoda) bude veći od 2.729 hiljada dinara, dužan je da podnese poresku prijavu za godišnji porez na dohodak građana. Na iznos preko ovog iznosa plaća porez po stopi od 10%.

Ukoliko želite da za Vas uradimo analizu iznosa poreza na imovinu koji bi plaćali ako registrujete delatnosti u odnosu na situaciju kada niste registrovali delatnost MOŽETE NAS KONTAKTIRATI.

Česta pitanja:

Ne mora, ali zakupodavac ima interesa da to uradi jer će na taj način imati manju osnovicu za plaćanje poreza. Deo iznosa po osnovu nabavke stana svake godine će umanjivati osnovicu za obračun poreza.

Ne treba. Vlasnik stana i dalje ostaje fizičko lice. Radnja nema pravni subjektivitet i stan ne može da bude u vlasništvu radnje. Fizičko lice samo donosi odluku da se stan unese u poslovne knjige radnje, ali se ta odluka ne overava kod javnog beležnika.

Ne plaća, nema prenosa svojine i ta transakcija ne dovodi do plaćanja bilo kakvog poreza.

Ne treba, vlasnik stana je fizičko lice i transakcija prodaja stana se oporezuje na isti način kao da preduzetnik nije koristio stan za obavljanje delatnosti. Fizičko lice donese odluku da stan više neće koristiti za obavljanje delatnosti radnje i vrednost stana se isknjiži iz poslovnih knjiga preduzetničke radnje.

Može. Fizičko lice donese odluku i u visini procenjene vrednosti stan se iskaže u poslovnim knjigama radnje. Po tom osnovu imaće rashod koji će umanjiti osnovicu za obračun poreza u narednim godinama. Iznos rashoda koji mogu umanjiti oporezivu dobit je maksimalno 2,5% od procenjene vrednosti stana. Fizičko lice nema obavezu registrovanja kod Agencije za privredne registre unos stana u poslovnu imovinu radnje.

Ukoliko fizičko lice koje je registrovalo preduzetničku radnju ugovori mesečni zakupninu od 300 EUR mesečno za celu 2020. godinu, i zakupninu za decembar naplati u januaru 2022. godine, ostvareni prihodi za 2021. godinu iznosi 3.600 EUR (12 x 300). Zakupnina za decembar iako nije naplaćena u toku 2022. godine smatra se prihodom od zakupa za 2021. godinu i oporezuje se podnošenjem poreske prijave najkasnije 15. aprila 2022 godine. Međutim, ukoliko fizičko lice ne registruje preduzetničku radnju već podnosi PP OPO, porez plaća u roku od 30 dana od kada primi novac.

Sa druge strane, ukoliko fizičko lice koje je registrovalo preduzetničku radnju, u decembru 2021. godine naplati zakup za 6 meseci unapred (1.800 EUR), pri čemu je mesečni iznos zakupnine 300 EUR, prihod za 2021. godinu iznosi 300 EUR. Zakupnina koja je naplaćena za 5 meseci u 2022. godini ne smatra se prihodom 2021. godine. To će biti prihod za 2022. godinu. Međutim, ukoliko fizičko lice ne registruje preduzetničku radnju već podnosi PP OPO, porez plaća u roku od 30 od kada primi novac (dakle u decembru za primljeni novac od 1.800 EUR).

Ako fizičko lice – zakupodavac koje je registrovalo preduzetničku radnju plati račune za komunalne usluge za decembar 2021. godine u januaru 2022. godine (kada i dobije račune), reč je o troškovima za 2021. godinu, odnosno ovi računi smanjuju osnovicu za porez za 2021. godinu bez obzira na to što nisu plaćeni.

Ne. Fizičko lice – zakupodavac može da se evidentira u sistem PDV kada registruje preduzetničku radnju. To je dobrovoljno evidentiranje u sistem PDV.

Ako fizičko lice za 12 meseci ostvari prihod od zakupa veći od 8.000.000 dinara dužan je da se evidentira u sistem PDV u skladu sa Zakonom o PDV. Pri tom, nije važno da li su mu zakupci pravna lica, fizička lica, strana lica… Nije važno ni da li je registrovao preduzetničku radnju ili predaje PP OPO. Važan je iznos prihoda i da uslugu zakupa obavlja na kontinuiranoj osnovi. Za opredeljenje da li fizičko lice mora da se evidentira u sistem PDV kada ne vodi poslovne knjige, računa se bruto iznos zakupnine (neto iznos + porez na prihode od zakupa nepokretnosti pa se utvrđuje da taj iznos za bilo kojih 12 meseci nije veći od 8 miliona dinara.

Ne postoji obaveza prijave. Ali kada ostvarite prihode od zakupa (zakupac uplati zakupninu) postoji obaveza obračuna i plaćanja poreza. Za više informacija možete pročitati : Ko plaća porez na prihode od zakupa nepokretnosti kada je zakupodavac fizičko lice.

Da, ali isključivo na devizni račun. Nije dozvoljena naplata u stranom efektivnom novcu (u kešu). Fizičko lice može primiti u kešu zakupninu u dinarskoj protivvrednosti ugovorenog iznosa u EUR. Takođe, fizičko lice može primiti uplatu po osnovu zakupa na dinarski račun.

Treba da imate otvoren devizni račun kod bilo koje banke. U banci da zatražite instrukcije za uplatu koje ćete dati vašem zakupcu. Kada vas banka obavesti o prilivu sredstava, treba da opredelite da je reč o naplati po šifri 320 kako bi banka izvršila prenos na vaš devizni račun i kako bi mogli da raspolažete sredstvima.

Ne, fizičko lice slobodno raspolaže sredstvima na tekućem računu radnje. Ne treba da podnosi bilo kakve račune prilikom podizanja novca.

Ukoliko ukupan prihod od zakupa fizičkog lica sa ostalim oporezivim prihodima pređe iznos od 2.729.304 dinara, on je dužan da obračuna i plati porez na dohodak građana.

Pri tom, za utvđivanje da li je fizičko lice obveznik godišnjeg poreza na dohodak građana, gleda se neto iznosa zakupa ako fizičko lice – zakupodavac nije registrovalo delatnost, i to bez obzira na to da li mu je zakupac fizičko, pravno lice, strano lice i dr.

Ako je registrovao delatnost (preduzetničku radnju) gleda se osnovica na koju je obračunao porez na prihode od samostalne delatnosti.

Povezani tekstovi :

Back To Top
Search